Leiere av en leilighet med hage vet ikke alltid hvem som har ansvaret for vedlikeholdet. Vi forklarer når leietaker eller utleier er ansvarlig.
Å ha egen hage er en drøm som mange leietakere ikke kan oppfylle. Men selv om en liten (eller stor) hage er en del av den leide leiligheten, er dette ikke bare ledsaget av fordeler. Denne hagen ønsker tross alt også å bli tatt godt vare på. Hva om leietaker ikke har lyst til å ta vare på hagen? Det kan hende han foretrekker å få en gartner inn slik at hagen ser nøyaktig ut, men leietakeren trenger ikke å forholde seg til overdreven vedlikeholdsarbeid. Dette er selvsagt mulig. Men da oppstår spørsmålet om kostnadene. Hvem bærer kostnadene for hagevedlikehold – leietakere eller utleiere? Hva skjer hvis utleier og ikke leietaker ga gartneren i oppdrag? Kan kostnadene da veltes på leietaker helt eller i det minste delvis? I det videre kurset vil vi avsløre hva tysk rettspraksis har å si om disse temaene.
Hvem er ansvarlig for hagevedlikehold?
Leietakere er kun ansvarlige dersom dette er uttrykkelig fastsatt i leieavtalen!
Hvis en hage hører til bygården eller den leide leiligheten i første etasje, bør det tydelig fremgå hvem som har ansvaret for å passe hagen. Men det finnes også leiekontrakter som dessverre ikke inneholder en slik regulering til tross for en eksisterende leiehage. I dette tilfellet kan leietakerne gå ut fra at vedlikeholdet av hagen ikke er deres jobb, men at utleier må ta seg av det. Dersom denne oppgaven skal overføres til leietaker, kreves det derfor en tilsvarende avtaleregulering. Alle potensielle leietakere som vurderer å leie en leilighet eller et hus med hage bør se veldig nøye på ordlyden om hagevedlikehold. For det gir informasjon om i hvilken grad leietaker må ta seg av vedlikeholdet av hagen.
Kostnader for hagevedlikehold av utleiere eller gartnere kan fordeles
Selv om det vanligvis ikke er spesielt dyrt å vedlikeholde en plen eller et blomsterbed, kan detse helt annerledes ut når du trimmer hekker eller trær. Dette er en av grunnene til at det er i leietakers interesse å ta en nærmere titt og sjekke hvilket arbeid en utleiehage vil bety for ham i fremtiden. Selv om utleier enten tar seg av hagen selv eller leier inn en tredjepart, som for eksempel en anleggsgartner, til å utføre dette arbeidet, betyr ikke dette at leietaker ikke vil pådra seg noen kostnader. Fordi kostnadene for hagevedlikehold er delvis delbare. Merkostnadene knyttet til leie av leilighet med hage for leietaker bør derfor huskes før utleie av eiendommen.
Hagevedlikehold av leietaker
I utgangspunktet skal det bemerkes at leietaker kun i begrenset omfang kan være kontraktsmessig forpliktet til å ta vare på hagen. Kun enkelt hagearbeid kan påregnes av leietaker. Følgende parametere må derfor gjelde for dette hagearbeidet:
- Leier trenger ingen spesialkunnskaper for å kunne utføre de respektive hagearbeidene.
- Det nevnte hagearbeidet innebærer ikke for mye økonomisk innsats.
Klipping av plen og fjerning av ugress kan derfor forventes av leietaker. I tillegg til felling er beskjæring av trær en av oppgavene som ikke kan overføres fra utleier til leietaker. For de er ikke bare tidkrevende, men dette hagearbeidet er også forbundet med høyere vanskelighetsgrad. Utleier står selvsagt fritt til å utføre dette arbeidet selv eller konsultere en spesialist. For at det ikke skal oppstå unødvendige tvister mellom leietaker og utleier, er det fornuftig dersom leieavtalen allerede inneholder følgende punkter med hensyn til leietakers forpliktelser:
- Type hagearbeid
- Omfang av hagevedlikehold
- hvor ofte skal leietaker ta seg av hagen
Leierne bestemmer selv
Utleier har ikke rett til å diktere til leietaker i hvilken grad og hvor ofte han må ta seg av hagen. For dersom utleier fikk gi leietaker slike spesifikasjoner, så ville leietaker gli inn i rollen som ansatt. Dermed kan leietaker bestemme om han vil klippe plenen ukentlig eller annenhver uke. Dette skjønnet innebærer også at leietaker selv kan bestemme hvor mye tid og penger de vil investere i hagevedlikehold.
Hagemå ikke forsømme
Men det er også grenser. Leietaker må tross alt ikke la hagen bli fullstendig forsømt, siden hagevedlikehold er en av hans kontraktsmessige plikter. Derfor kan det være fornuftig å trekke ut det minimum av hagearbeid som skal utføres av leietaker før utleier griper inn. En økologisk hage eller trær og busker som ikke er trimmet av leietaker skal aksepteres av utleier. Dersom utleier legger stor vekt på at hans smak gjenspeiles i utformingen og vedlikeholdet av hagen, så bør han ikke delegere oppgaven med hagevedlikehold til leietaker. Som et resultat av dette har utleier mistet retten til å uttale seg.
Utleier kan leie en gartner på leietakers regning ved forsømmelse
Hvis hagen er helt gjengrodd eller forsømt, kan ikke utleier gripe inn umiddelbart. Han må heller først be leietakeren om å overholde sine hageplikter. Utleier kan kun oppdrage et spesialistfirma dersom leietaker har unnlatt å etterkomme denne anmodningen på nytt. Først da kan utleier kreve refusjon for gartneren fra leietaker, selv om leietaker egentlig ville ha stått for vedlikeholdet av den utleide hagen. Bestiller utleier derimot en gartner for tidlig, vil han sitte igjen med disse kostnadene. For ikke å risikere krangel med egen utleier, er det selvsagt i leietakers interesse å utføre et minimum av hagearbeid eller å leie inn en fagmann til å gjøre det grunnleggende hagevedlikeholdet selv, som da må betales for av leietaker.
Kostnader for hagevedlikehold av leietaker
Selv om leietaker tar seg av vedlikeholdet av hagen, er dette selvsagt forbundet med kostnader. Fra vannet til å vanne plantene til kostnadene ved å kjøpe en gressklipper som leietaker kanskje ikke har eid, det er mye penger å tjene også i dette tilfellet. Derfor oppstår spørsmålet i hvilken grad leietaker må bære disse kostnadene i sin helhet. Dersom det er en avtale mellom leietaker og utleier om at leietaker skal ta vare på hagen, betyr ikke dette at utleier må gi leietaker passende hageredskaper.
Leietakeren må heller skaffe disse enhetene selv og også betale for dem. Det er derfor etter leietakers skjønn hvor mye han ønsker å investere økonomisk i vedlikehold av hagenønsker å investere. Stor fordel: Mens engangskostnadene ved kjøp av de ulike hageredskapene kan være ganske høye, er disse redskapene selvsagt leietakers eiendom og kan enten brukes til hagevedlikehold på en annen eiendom eller selges når du flytter.
Hagevedlikehold av utleier
Så selv om det er noen hagevedlikeholdsoppgaver utleier uansett vil ta på seg, kan det like godt tenkes at utleier står for hele hagevedlikeholdet. Dersom en profesjonell gartner skal utføre dette arbeidet, må leietaker derfor legge til grunn at det påløper tilsvarende merkostnader. Men i hvilken grad kan kostnadene for gartneren veltes over på leietaker? Må leietaker betale hele regningen til slutt bare fordi utleier ikke vil stå for hagearbeidet selv og heller ikke har tildelt leietaker denne oppgaven?
Å gjøre hagearbeidet reduserer fordelaktige kostnader for leietakeren
Dersom det er i leietakers interesse å gi en hånd med i utleiehagen, bør dette absolutt tas opp med utleier. For mens noen potensielle leietakere rett og slett ikke har lyst på hagearbeid og er glade hvis utleier tar seg av alt, er det også leietakere som gjerne vil slippe løs i hagen selv. Hvis du investerer tid i en leiehage selv, kan du også regne med lavere hagekostnader. For at utleier skal kunne velte utgiftene til hagevedlikehold over på leietaker, er en titt på leieavtalen igjen avgjørende.
Betalbare kostnader for hagevedlikehold regulert i leiekontrakten
For utleier har kun lov til å få tilbake gartnerpengene fra leietaker dersom kostnadene til hagevedlikehold står oppført der som en mulig type merkostnader. Følgende liste gir alle interesserte lesere en oversikt over hvilke kostnader for hagevedlikehold som kan fordeles og i hvilken grad:
- Kostnader for drift av gressklipperen - strøm og bensin
- Personalkostnader - dvs. lønnen til gartneren
- Vanning og vanning - Vannkostnad
- Fjerning og gjenplanting av trær og busker der dette er gjort av alder, vær eller miljømessige årsaker
- Kostnader for fjerning av diverse hageavfall inkludert løv
- Fjerning av falmede blomster
- Eventuelt drifts-, reparasjons- og vedlikeholdskostnader for diverse hageredskaper, lavere brukPersonalkostnader forårsaket av hagevedlikehold
- Kostnad for klipping av hekk/busk/tre
- Vedlikehold av innkjørsler, plasser og andre uteområder som ligger på eiendommen
- Kostnader for planter / ved som må skiftes ut - dersom planter eller ved må kjøpes kan leietaker vanligvis ikke bes betale
- Avgifter for plenareal - klipping/gjødsling/opphugging/osv.
- Kostnader for vedlikehold av en lekeplass (hvis noen)
Avhengig av hvordan bruken av hagen er regulert i leieavtalen, kan hele eller deler av kostnadene veltes over på leietaker. Det er tross alt ingen andre parter i en eneboligbygg som kan bidra til kostnadene. Dersom det derimot dreier seg om en bygård hvor leietaker kun leier en leilighet på bakkeplan, slipper han å bære de komplette kostnadene for hagevedlikeholdet av alle utearealer i husets område. Siden forhagen og stier og oppkjørsler stort sett brukes av alle leietakere, er de alle ansvarlige for å bære kostnadene ved vedlikehold av disse arealene.
Jo mer velstelt hagen er, desto høyere blir kostnadene
Med tanke på den lange kostnadslisten som utleier kan overføre på leietaker, bør leietakere tenke nøye gjennom hvor viktig en vakker og velstelt hage er for dem. Jo mer velholdt eiendommen til et utleiehus er, jo mer penger vil den ansvarlige gartneren kreve for dette arbeidet. Før en leietaker bestemmer seg for en utleiebolig med hage, bør det derfor sjekkes nøye hvilke ekstra kostnader som kan påregnes ved hagevedlikehold. For ellers kan leietakeren få en stygg overraskelse senere, som kan koste ham dyrt.
Sjekk serviceavgiftsregningen med
I noen tilfeller er legitimiteten til de fordelte kostnadene vanskelig for leietaker å forstå. Frykter du at kostnadene for hagevedlikehold blir for høye, er det best å gå til utleieforeningen med bruksregningen. Utleier er tross alt ikke forpliktet til å leie inn den billigste gartneren på markedet for å ta vare på hagen. Det er derfor godt mulig at kostnadene til hagevedlikehold ender opp med å bli høyere enn leietaker hadde forventet. Det kan derfor være fornuftig ikke bare å ha det forventede beløpet for tilleggskostnadene fastsatt i leieavtalen, men også å insistere på at de ulike kostnadstypene blir brutt ned i detalj.
Hva skjer når du trekker utLeietakere?
Hvis leietaker har plantet enda en plante i den leide hagen for egen regning i leieperioden, oppstår spørsmålet i hvilken grad leietaker kan ta med seg disse plantene. Tilhører plantene som leietaker har bet alt for fortsatt ham eller tilhører de utleier og kan derfor ikke under noen omstendigheter fjernes fra den leide hagen? Lovbestemmelsene er ikke så klare i denne saken som enkelte leietaker-utleier-lag ønsker. Hvis det er en utleiehage, er det fornuftig å regulere dette aspektet kontraktsmessig også.
For eksempel kan leieavtalen fastsette at plantene ikke kan tas bort, men at utleier må betale erstatning til leietaker. Slike klausuler kan imidlertid bare finnes i svært få leieavtaler, slik at det i praksis ofte er uunngåelige tvister. Generelt kan det slås fast at sjansene for at leietaker får ta plantene fra seg minker med årene. Jo lenger plantene har vokst inn i jorda i den leide hagen, desto vanskeligere blir det å få rett til å grave opp disse plantene og ta dem med seg. Det er imidlertid alltid en risiko for at plantene blir skadet under flyttingen og til slutt kan gå til grunne. Hagemøbler forblir selvfølgelig leietakers eiendom, med mindre de er levert av utleier, og du må til og med ta det med deg når du flytter.